Contenu du dossier du Modèle de bail de Petites Parcelles

1 QUELLES PARCELLES PEUVENT ETRE LOUEES PAR CONTRAT DE BAIL DE PETITES PARCELLES ?

1.1 Condition 1 : la superficie des petites parcelles ne doit pas dépasser le seuil maximum fixé par arrêté préfectoral
1. Localement, plusieurs seuils de surface peuvent être applicables
2. Le cas de parcelles louées de nature différente
3. Le cas de parcelles mitoyennes de parcelles déjà données par bail à ferme
4. Quelles sont les conséquences des modifications apportées à la parcelle en cours de bail ?

1.2 Condition 2 : les petites parcelles ne doivent pas constituer un corps de ferme

1.3 Condition 3 : les Parcelles ne doivent pas constituer une partie essentielle de l'exploitation

2 COMMENTAIRES SUR LES PARTICULARITES ET LES CLAUSES DU BAIL DE PETITES PARCELLES

1.1 Tableau des différences entre le bail de petites parcelles et le statut du bail à ferme de 9 ans

1.2 Le droit de choisir entre bail de petites parcelles et bail à ferme

1.3 Commentaires sur les clauses du bail de petites parcelles

3 MODELE DE BAIL DE PETITES PARCELLES

4 MODELE D’ETAT DES LIEUX

► Le contrat de bail de petite parcelle a pour objet, comme son nom l’indique, la location de terres agricoles de petite surface qui échappent, partiellement, au statut du fermage.

Pour que des petites parcelles échappent en partie au statut du fermage, elles doivent remplir trois conditions réunies (art.L. 411-3 du code rural) :

Condition 1 : elles doivent avoir une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté préfectoral,
Condition 2 : elles ne doivent pas constituer un corps de ferme
Condition 3 : elles ne doivent pas être une partie essentielle de l'exploitation du preneur
Condition 4 : elles ne doivent pas résulter d'une séparation récente de parcelles

► A noter. Adopter un bail de petite parcelle pour des surfaces louées inférieures aux seuils fixés dans le département n’est pas une obligation. Les parties peuvent décider de se soumettre au statut du fermage et signer un bail à ferme de 9 ans ou plus.

Le bail de petite parcelle est, donc, préféré au bail à ferme pour des raisons biens précises :

• Les deux parties, le propriétaire foncier et l’exploitant locataire ont beaucoup plus de liberté pour définir les bases du contrat que dans un contrat de bail à ferme. Notamment, le prix et la durée du bail sont librement fixés entre eux.

• En outre, la situation de l’exploitant locataire est beaucoup moins protectrice que celle du fermier. Il n’a pas systématiquement de droit de renouvellement du contrat à la fin de la première période du bail …

• Le propriétaire peut, ainsi, reprendre aisément la jouissance des terres qu’il a données à bail à la fin du contrat.

► La réalité juridique du bail de petite parcelle est moins simple que ne le laisse supposer la définition des petites parcelles donnée par le législateur, notamment lorsqu’il s’agit de préciser la portée des 2 dernières conditions.

La première condition semble simple mais nécessite un calcul en cas de parcelles de nature différente : le statut du fermage ne s'applique pas lorsqu'un propriétaire loue une surface qui ne dépasse pas le seuil défini localement par le préfet du département.

La première démarche à effectuer avant de concrétiser un bail de petite parcelle est, donc de se renseigner auprès de la DDAF ou DDEA (lorsque la Direction Départementale de l'Agriculture a fusionné avec la Direction Départementale de l'Equipement) pour connaitre la surface qui autorise sa signature.

Le seuil, et plus exactement, les seuils, dépendent de la localisation des terres et de leur nature : la surface maximale peut être fixée, par exemple, à 1 ha de polycultures mais à 10 ares de vignes ou de vergers.

Mais les 2 autres conditions sont moins faciles à cerner car sujettes à interprétation, les arrêtés préfectoraux donnant très peu de précisions. 

► Lorsque le respect de ces conditions est mal apprécié, l’une ou l’autre des parties au contrat peut saisir le tribunal des baux ruraux pour faire requalifier le contrat de bail de petite parcelle en bail à ferme de 9 ans.

Bien évidemment, cette action est, surtout, engagée par l’exploitant qui veut bénéficier du statut beaucoup plus protecteur du bail à ferme et surtout, qui veut continuer à exploiter les terres au-delà du terme initialement fixé dans le bail de petite parcelle, par exemple.

► L’attention à apporter à la rédaction du bail dépend de l’enjeu des petites parcelles pour l’une ou l’autre des parties, mais il faut veiller à régler les nombreuses questions pour lesquelles ne s’appliquent pas, obligatoirement, les règles d’ordre public (imposées aux parties) du statut du fermage.

Il n'est pas toujours judicieux de rédiger sommairement le contrat de bail de petites parcelles, comme le sont, dans les faits, beaucoup de ces contrats.

En effet, les parties "peuvent" déroger aux règles du bail à ferme de 9 ans sur un certain nombre de points importants, mais quand le contrat laisse ces questions sous silence, le statut du fermage s'applique aux parties. 

Le dossier comprend : 

• Les explications sur les conditions de validité du bail de petites parcelles et les événements en cours de bail qui peuvent avoir des répercussions sur sa qualification

• Le modèle commenté de bail de petite parcelle  et les clauses qui peuvent y figurer, dérogatoires ou non au statut du fermage.

Le dossier du modèle de bail de petites parcelles comprend 40 pages (format A4) et 26 pages sous format word qui vous permet de personnaliser le modèle de bail de petites parcelles commenté