Contenu du dossier du Modèle de bail à ferme de 25 ans

1. Les caractéristiques du bail de 25 ans

1.   Les particularités du bail de 25 ans par rapport au bail à ferme traditionnel de 9 ans

a)  Le bail de 25 ans permet au propriétaire de reprendre les biens loués à l’issue de la période de 25 ans

Il existe un choix entre 2 formules.

b)  Comme les autres baux à long terme, le bail de 25 ans bénéficie d’avantages fiscaux mais sous conditions de clauses

c)  Le bail à long terme est exonéré de la taxe de publicité foncière (CGI, art. 743, 2°).

d)  Le prix du bail

e)  L’âge du preneur

f)   Un état des lieux est obligatoire dans un bail à long terme

g)  Les clauses sur la transmission du contrat aux membres de la famille du preneur

·    Pour la transmission aux descendants, il convient de distinguer 2 cas

·    En ce qui concerne la transmission au conjoint ou son association au bail : pas de particularités

·    En ce qui concerne la transmission au décès du preneur

h)  D’autres différences résultent, logiquement, des particularités du bail de 25 ans

2.   Les autres règles du fermage s’appliquent aux baux de 25 ans

2. Modèles de bail à ferme de vingt-cinq ans

BAIL A FERME DE VINGT-CINQ ANS AVEC CLAUSE DE TACITE RECONDUCTION

BAIL A FERME DE VINGT-CINQ ANS SANS CLAUSE DE TACITE RECONDUCTION

(30 articles commentés, avec différentes options. Tous les articles ne sont pas obligatoires mais ils vous permettent de faire votre bail au mieux de vos attentes et des libertés laissées par la loi).

3. Clauses et conventions particulières

1.   Les Droits à Paiement de Base

Explication sommaire des DPB

Différents cas de la propriété du détenteur de DPB

2.   Intervention D’une Caution Personnelle

3.   Intérêts et clauses en cas de dissociation du droit du sol et du droit de superficie

Présentation de la dissociation entre le droit du sol et le droit de surface.

Les avantages et les inconvénients de la renonciation du Bailleur aux améliorations faites par le Preneur

Modèles de clauses de renonciation

Premier modèle de clause. Renonciation temporaire du Bailleur aux constructions et/ou plantations et/ou autres ouvrages effectués par le Preneur

Deuxième modèle de clause. Renonciation définitive du Bailleur et/ou plantations et/ou autres ouvrages effectués par le Preneur

L'accession différée du Bailleur à la propriété des investissements faits par le Preneur

Modèle de clause d'accession différée du Bailleur à la propriété des investissements faits par le Preneur

4.   Observations sur les droits de plantation et de replantation dans le domaine viticole

4. Modèle d’Etat des Lieux

L’utilité de l’état des lieux pour la fixation du prix du fermage

Règles de base pour la fixation du montant du fermage

Modèle d'état des lieux

► Le bail de 25 ans a le double intérêt :

1. de donner à l'exploitant agricole l’assurance d’exploiter les biens affermés pendant une longue période sans avoir à supporter le coût élevé de l'achat du foncier.
2. Et au Bailleur la possibilité de « récupérer » la disponibilité du foncier loué.

Si le propriétaire veut se donner, ultérieurement la possibilité de vendre les terres, il a intérêt à ce qu’elles soient libres de location et le bail de 25 ans lui ouvre cette perspective.
En effet, dans un bail à ferme « normal » de 9 ans renouvelable, si le propriétaire n’a personne, dans sa famille proche, intéressé par la profession agricole, il va lui falloir attendre la retraite du fermier pour espérer récupérer ses terres … et à la condition que le fermier quitte la profession sans enfant ni conjoint pour lui succéder !
Le propriétaire peut, certes, refuser le renouvellement du bail mais les motifs reconnus du refus de renouvellement du bail restent très encadrés par le législateur : des fautes du fermier limitativement énumérées (mauvaise exploitation, difficile à argumenter, ou défaut d'exploitation et deux défauts de paiement du fermage) ou l’exercice du droit de reprise du propriétaire.
Avec le Bail de 25 ans, pas besoin d’invoquer un des motifs précis applicables aux baux de 9 ans pour récupérer les terres à la fin du bail.

► Le bail de 25 ans présente des similitudes avec le bail de 9 ans :

1. Les règles du fermage s’appliquent aux baux de 25 ans,
2. Sauf les dispositions applicables aux baux à long terme mentionnées aux articles L. 416-1 et suivants du Code rural et les dispositions spécifiques au bail de 25 ans.

► Deux formules de bail à 25 ans sont autorisées par le législateur.

Chacune a ses avantages mais des différences sont à considérer par le Bailleur soumis à l'ISF : des clauses lui sont favorables et d'autres lui enlèvent tout avantage fiscal au regard de cette imposition.

► Le bail à 25 ans est souvent comparé au bail de 18 ans cessible.

C'est pourquoi vous trouverez les informations qui vous permettent de choisir entre ces 2 options.

Comme dans tous nos modèles, vous êtes accompagné, pas à pas, pour choisir chaque clause du bail, en fonction de vos intérêts.

Le dossier du Modèle de bail à ferme de 25 ans comprend 71 pages (format A4) et 57 pages de modèles sous word.