► Les avantages du modèle que nous vous proposons

Le bail de 18 ans non cessible est choisi, le plus souvent, compte tenu de ses avantages fiscaux pour le propriétaire foncier, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une société foncière constituée sous forme de GFA ou de GFR non exploitants (nous avons consacré des dossiers à ces 2 formes de sociétés, avec des modèles de statuts commentés).

Dans le modèle que nous vous proposons, nous vous expliquons précisément les clauses à intégrer ou exclure du bail si le propriétaire, personne physique, veut profiter de ces avantages (les conditions sont très peu contraignantes).

Le modèle contient les clauses du bail lorsque le fermier est un exploitant individuel et les clauses du bail lorsque le bail est consenti à une société d’exploitation agricole, qu’il s’agisse d’un GAEC, d’une EARL, d’une SCEA ou d’un GFA ou GFR exploitants.

Bien sûr, il contient toutes les clauses que vous pouvez sélectionner dans votre intérêt de Bailleur ou de Fermier, notamment, les clauses sur le droit de passage, les limites au droit de jouissance, les options en matière de chasse sur les fonds loués ...

Ce modèle ne vous dispense pas de vous adresser à la DDAF ou aux organismes professionnels pour fixer, tout particulièrement, le montant du loyer compris entre des minima et maxima définis localement.

► Pour situer le Bail à ferme de 18 ans parmi les autres contrats de bail à ferme ...

Les 3 grandes catégories de bail à ferme sont les suivantes.

Le plus usité est le bail à ferme de 9 ans.

Il est le bail de droit commun : il s’applique en raison d’un contrat écrit entre le propriétaire et le fermier qui choisissent, explicitement, de se référer à ce type de bail, ou lorsque le bail n’est que verbal (en cas de bail verbal, le contrat est automatiquement soumis au bail à ferme de 9 ans sauf l’exception autorisée du bail verbal de petites parcelles) ou lorsque les relations entre les 2 parties sont requalifiées de bail à ferme par le tribunal.

Le bail à long terme

Il existe des 3 types de contrats de bail à ferme à long terme désignés par le code rural :

- le bail de 18 ans renouvelable par période de 9 ans (celui que nous vous proposons) ;
- le bail de 25 ans, appelé « bail à long préavis » parce que le propriétaire doit avertir le  fermier de la non reconduction du bail en respectant un préavis de 4 ans
- le bail de carrière, d'une durée minimale de 25 ans et permettant au preneur d'atteindre l'âge de la retraite

Le bail à long terme cessible introduit par la Loi du 05-01-2005

Il est un bail de longue durée de 18 ans et plus, soumis à une réglementation spécifique sur de nombreux points qui le différencie des autres contrats de fermage et notamment, au contraire des autres contrats à ferme, il se distingue par le droit accordé au fermier de céder son bail à un acheteur hors du cadre familial.

► Pour comparer le Bail à ferme de 18 ans et le Bail à ferme de 9 ans ...

Le bail à ferme de 18 ans « traditionnel », non cessible, est soumis aux règles du bail à ferme de 9 ans, c'est-à-dire au statut du fermage, cependant, quelques différences sont à relever.

Dans le Titre I du Livre IV du Code rural, le Chapitre VI est consacré aux règles particulières des baux à long terme, dont le bail à ferme de 18 ans.

Au nombre des particularités du bail de 18 ans par rapport au bail de 9 ans, figurent :

- la durée du bail différente mais pas ses renouvellements car les 2 baux se reconduisent par période de 9 ans, - le prix du bail qui peut être majoré dans un bail à long terme,
- la possibilité de ne pas faire bénéficier des descendants du fermier du droit à la cession du bail à leur profit (mais une clause identique qui concernerait le conjoint ou le partenaire d’un PACS ne serait pas valable), ni aux mêmes droits à la transmission du bail en cas de décès du fermier, mais attention aux conséquences fiscales de ces "souplesses" !
- l’obligation d’un acte notarié ou d’un acte simple, c'est-à-dire établi sous seing privé mais déposé au rang des minutes d'un notaire qui assurera la reconnaissance d'écriture et des signatures, car le Bail doit faire l’objet d’une publication foncière à la conservation des hypothèques (obligatoire pour les baux de 12 ans et plus).